「股市杠杆」资金信托新规对房地产融资影响

编辑:牛牛 来源:网络2020-05-24>

中国住房智库研究主任蓝亚红十年来,信托业发生了翻天覆地的变化,托管资产规模从2010年底的3万亿元飙升至2019年底的21万亿元,稳居金融业第二位。渠道、政府信 ...

中国住房智库研究主任蓝亚红

十年来,信托业发生了翻天覆地的变化,托管资产规模从2010年底的3万亿元飙升至2019年底的21万亿元,稳居金融业第二位。渠道、政府信托和房地产是信托业务的传统“三轴”。信托融资也被质疑为中国最大的“影子银行”。

“受他人委托代表客户管理财务”是信托公司向真正的信托公司转变的时候了。2020年5月8日,中国保监会将发布《信托公司基金托管暂行管理办法(征求意见稿)》(以下简称《基金托管新规则》),根据社会各界反馈意见,将进一步修订完善,适时发布。

虽然新的资本信托条例没有明确限制房地产信托,但对非标准债权集中度和非标准债权投资比例的限制扼住了非标准的咽喉,对房地产业造成了准确的打击。一旦新规则生效,该行业预计通过信托融资压缩的房地产基金数量将达到数万亿。

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限制非标准债权的集中

新《基金管理条例》第12条第(6)款规定,在信托公司管理的所有集合基金信托计划中,投资于同一融资人及其关联方的非标准化债权资产总额不得超过信托公司净资产的30%。

所谓“非标准债权资产”,是指不能在二级市场(银行间市场、证券交易所市场和国务院及金融监督管理部门批准的其他交易市场)自由交易的资产。换句话说,信托公司向住宅企业提供的信托贷款也是不规范的。

据各信托公司统计,68家信托公司净资产前10名门槛为177亿元,安信信托的净资产排名业内第一,为418.34亿元。此外,根据人性化观察的研究数据,截至2019年底,信托业平均净资产为98.02亿元,行业中位数为74.67亿元。

根据新的基金托管条例规定的30%非标准债权限额,净资产排名第一的安森信托(Anson Trust)为单个住房企业提供的信贷融资总额约为125.5亿元人民币,排名第十的外贸信托(Extrade Trade Trust)为53.2亿元人民币。十大信托公司的平均净资产为238.1亿元,单个客户的融资规模限制在70亿元左右。如果按照中位数计算,68家信托公司中有34家不会向一家住房企业提供超过22.4亿元的信贷融资。

这意味着在未来,很难看到信托公司和房地产总公司之间的合作战略,即“总对总”。据公开报道,自2018年第四季度以来,随着住房企业融资渠道陆续收紧,住房企业宣布与信托公司签署战略合作协议,锁定融资额度。例如,光大信托分别与华洋年、太和、傅生签署了100亿元、200亿元和100亿元的合作协议,兴业信托与郑融房地产达成了100亿元的合作协议,安信信托与郑融房地产签署了200亿元的战略合作协议。

在新的资本信托规则下,总部信托与总部房地产企业核心客户之间的深度合作将被打破。就信托公司而言,扑向房地产公司负责人的“大食客”模式并不可行。就房地产企业而言,一个房地产项目可以轻松筹集数十亿甚至数十亿元。国有住宅企业同步发展需要融资的项目很多,需要与更多的信托公司建立融资合作关系。然而,由于信托业的同极化,房地产行业的整体信托融资规模将会缩小。

这符合房地产行业降低杠杆的宏观调控方向,也是为了防范和控制高集中度带来的风险。安信信托的“房地产变成,房地产失败”的教训就在眼前。

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限制非标准债权资产的投资比例

新《基金管理条例》第12条第(6)款规定,信托公司管理的所有集合基金信托计划的贷款总额或其他非标准化债权资产投资总额在任何时候均不得超过所有集合基金信托计划实收信托总额的50%。

据中国信托业协会披露的数据,截至2019年底,信托公司投资股票、债券、基金等传统标准化证券产品的比例为10.92%,投资基础产业、房地产、工商企业等领域的比例为75.11%,远低于监管要求的50%。粗略地说,68家信托公司中约有2/3将面临50%的非标准配额不足的问题。

如果信托公司不能将标准产品做大,非标准金额将无法筹集,大多数信托公司将不得不减少投资房地产的信贷资金。然而,信托公司不能发行公开发行产品。为了使标准产品更大,只有标准产品投资和股权投资才能更大。然而,标准产品投资市场竞争激烈,股权投资风险高。绝大多数信托公司多年没有积累股权投资能力。

同时,新的《基金管理条例》第八条明确规定,基金托管以私募方式向合格投资者提供,投资者人数不得超过200人。此外,规定任何单位和个人不得通过分割信托股份或转让股份受益权的方式,变相突破合格投资者标准或合格投资者人数限制。

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